この記事では、私が実際に体験したワンルームマンション投資の失敗談をもとに、「なぜ失敗したのか」「どのような仕組みが危険だったのか」「どうやって再起したのか」を具体的にお伝えします。
これから不動産投資を検討している方や、営業トークを受けて迷っている方は、ぜひ最後まで読んでください。
💡この記事で分かること
- 私が25歳でワンルームマンション投資を始めたきっかけと当時の心理
- 新築ワンルームマンション投資が「儲からない」根本的な理由
- サブリース契約の闇と、オーナーが損をする構造
- 3件の投資で合計1000万円を失った実体験
- 失敗から学んだ「正しい資産運用」の考え方
なぜ投資を始めようと思ったのか
25歳の頃、私はごく普通の会社員でした。年収は約600万円。仕事も安定しており、特にお金に困っていたわけではありません。
しかし、「根拠のない将来のお金の不安」が常に頭の片隅にありました。40代、50代になったときに十分な貯蓄がなかったらどうしよう…。そんな漠然とした焦りから、「早く資産形成を始めないと」と常々思っていたのです。
そんなときに、突然かかってきた1本の営業電話。
「あなたの会社の方向けに、老後の資産形成に役立つ投資をご紹介しています。」
ワンルームマンションという言葉は一切出ず、当時の私は無知が故にその内容に興味を持ってしまいました。
営業マンとの出会いと“甘い言葉”
数週間後、近所のファミレスで営業担当と会うことに。そこに現れたのはスーツ姿の営業マン2人。
話を聞くと、それはワンルームマンション投資の営業でした。
彼らのセールストークは巧妙で、当時の私は全く疑うことを知りませんでした。
- 「家賃収入でローンが返せます。手出しは月1万円程度です。」
- 「保険の代わりにもなるんですよ。」
- 「サブリース制度があるので、空室リスクはありません。」
- 「老後も安定収入が得られます。」
今振り返ると、これらはすべて「悪魔のセールストーク」でした。 当時の私は不動産知識もなく、「不労所得が得られるなんてすごい」と安易に契約してしまったのです。
購入した3件のワンルームマンション詳細
① 東京・墨田区の新築ワンルーム
- 購入価格：3,180万円
- ローン：35年返済（毎月105,000円）
- 家賃収入：95,000円
- 自己負担：約10,000円／月
- 固定資産税：72,000円／年
② 京都市内の新築ワンルーム
- 購入価格：2,680万円
- ローン：35年返済（毎月85,000円）
- 家賃収入：105,000円（当初＋2万円の黒字）
- 固定資産税：90,000円／年
③ 名古屋市の中古ワンルーム
- 購入価格：1,580万円
- ローン：35年返済（毎月61,000円）
- 家賃収入：56,000円（−5,000円の赤字）
- 固定資産税：60,000円／年
最初の異変とサブリース地獄
1件目を購入して2年後、管理会社から突然「家賃を下げます」との連絡。
今考えれば当たり前のことですが、たった2年で5,000円の家賃下落。実際はサブリース会社が管理費を引き上げており、手取り家賃が減っていたのです。これはやばいと思いとりあえずキャッシュフローをプラスに持っていこうと、サブリース契約を解約しようと思い立ちました。
連絡をしようと契約書を確認すると・・・。なんと10年更新・最長20年間解約不可のサブリース契約。 こんな契約があるのか。と思いましたが借地借家法の関係で、借主（＝サブリース会社）の方が強く、オーナー側から解約できない仕組みになっていました。
この時点で「やばい」と感じたものの、すでに京都の2件目を購入済み。 不安を感じつつも、「2件目でカバーできるかも」と思ってしまったのが運の尽きでした。
3件売却の全記録と最終損益
- ① 東京物件：売却価格 2,380万円（▲800万円）／残債 2,800万円
- ② 京都物件：売却価格 2,050万円（▲630万円）／残債 2,380万円
- ③ 名古屋物件：売却価格 1,230万円（▲350万円）／残債 1,470万円
結果、3件合計で約1,000万円の手出し。 ローン残債を差し引いた損失は大きく、精神的にも経済的にも非常に厳しいものでした。
売却に奔走した日々
売却のために複数の不動産会社と連絡を取り、仕事の合間に電話を繰り返す日々。
少しでも高く売りたくて交渉を重ねましたが、最終的にはどの業者も似たような価格提示に。
専任媒介を進める業者も多く、「早く売りたい」という焦りでサインしてしまいました。
結婚や出産も重なり、心身ともに疲弊。 「なぜあの時もっと調べなかったのか」「なぜ相談しなかったのか」と何度も自分を責めました。
失敗から得た教訓と正しい資産運用
この経験で学んだのは、「投資＝知識がすべて」ということです。 営業マンの言葉を鵜呑みにせず、数字と構造を理解しなければいけない。 2020年以降、私はNISAによるインデックス投資に切り替えました。
積立・分散・長期投資を徹底することで、時間を味方につけた「正しい資産形成」ができるようになりました。 今は保険や固定費の見直しも行い、家計全体で資産を増やす仕組みを整えています。
💬コラム：サブリース契約の闇とワンルームマンション投資が儲からない理由
サブリース契約の実態
「家賃保証で安心」と言われるサブリース契約。しかし実際には、管理会社が借主、オーナーが貸主という関係になり、オーナー側が極端に弱い立場になります。
家賃下落や契約更新時の条件変更も一方的に行われ、結果的にオーナーの手取りは年々減っていくのが現実です。
ワンルームマンション投資が儲からない理由
- 新築時に販売会社の利益（20〜30％）が上乗せされており、購入直後に価値が下がる
- 家賃は下落し続けるが、ローン返済額は固定される
- 修繕積立金・管理費・固定資産税などの支出が上昇する
- そもそも良い物件は不動産投資のプロが確保しており、一般人の元に来る物件は“売れ残り”
つまり、個人が手を出すワンルームマンション投資は「仕組み的に勝てないゲーム」なのです。
まとめ：焦りが最大の敵
今回の失敗から学んだのは、焦りが最大の敵ということ。 「早くお金を増やしたい」「自分も何か始めなければ」――この気持ちが判断を鈍らせ、冷静な分析を失わせます。
資産運用は、時間を味方につけてコツコツ積み上げるもの。 今では、AIや情報の進化を正しく活用しながら、自分の経験を発信することが新しい資産形成の第一歩だと感じています。
この記事が、これから投資を始めようとしている方の参考になれば幸いです。